為進(jìn)一步規(guī)范西藏自治區(qū)房地產(chǎn)市場秩序，維護(hù)廣大消費(fèi)者合法權(quán)益，避免購房過程中遭遇損失，西藏自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就購買新建商品住房風(fēng)險(xiǎn)向全社會進(jìn)行提示。

一、資質(zhì)與銷售權(quán)限類風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》擅自銷售商品房，并向購房者收取房款。此類銷售行為簽訂的購房合同可能被認(rèn)定無效，可能導(dǎo)致購房者面臨交付延遲、預(yù)交購房資金被抽逃挪用、工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、產(chǎn)權(quán)登記受阻、一房多賣、支付款項(xiàng)無法追回，以及開發(fā)商提前預(yù)知潛在商機(jī)后趁機(jī)哄抬房價等情況。《商品房預(yù)售許可證》可在當(dāng)?shù)刈〗ň植樵?，也可要求房地產(chǎn)開發(fā)商出示原件核對。

風(fēng)險(xiǎn)二：購房者與未辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案或未獲委托的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂商品房購房協(xié)議、合同、認(rèn)購書，或交付定金、意向金、誠意金。此類行為可能導(dǎo)致簽訂虛假協(xié)議、資金被中介挪用，已支付款項(xiàng)無法追回，且難以通過開發(fā)商追責(zé)。購房者可要求中介出示《備案證明》及開發(fā)商出具的《銷售委托協(xié)議》。

二、資金支付與監(jiān)管類風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)三：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的預(yù)售資金監(jiān)管銀行、賬戶與預(yù)售許可證公示信息不一致。購房資金可能脫離監(jiān)管，被抽逃挪用，無法保障用于項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)大，后續(xù)若開發(fā)商挪用資金，購房者難以通過監(jiān)管機(jī)制追回房款。商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法將其開發(fā)的商品房預(yù)售時，購房人按商品房買賣合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部購房款，預(yù)售資金只有存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶才受制度保護(hù)。

購房者可通過以下方式核對監(jiān)管賬戶：

1.查看《商品房預(yù)售許可證》附件載明的“監(jiān)管銀行及賬戶”；

2.登錄當(dāng)?shù)刈〗ň止倬W(wǎng)“商品房預(yù)售資金監(jiān)管”專欄查詢；

3.要求開發(fā)商提供監(jiān)管銀行出具的《監(jiān)管賬戶證明》。

風(fēng)險(xiǎn)四：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求購房者將購房款轉(zhuǎn)入非預(yù)售款專用賬戶。資金不受預(yù)售資金監(jiān)管制度保護(hù)，容易被開發(fā)商挪用，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)因資金不足而停工，且購房者在面臨開發(fā)商違約時，難以通過合法途徑追回房款。

風(fēng)險(xiǎn)五：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以高于備案價格銷售商品房。這不僅增加了購房者的成本，購房合同還可能被認(rèn)定部分無效，若產(chǎn)生糾紛，購房者維權(quán)難度大。

風(fēng)險(xiǎn)六：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一次性付款、團(tuán)購費(fèi)等名義明顯低于市場價格銷售商品房。開發(fā)商后續(xù)可能以各種理由要求購房者補(bǔ)交房款，開發(fā)商為節(jié)約成本可能導(dǎo)致房屋質(zhì)量存在問題，房屋產(chǎn)權(quán)也可能不明晰。

風(fēng)險(xiǎn)七：購房者違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等金融產(chǎn)品支付購房款。金融機(jī)構(gòu)可能會追責(zé)，購房者需承擔(dān)高額違約金和罰息，情節(jié)嚴(yán)重的會影響個人征信，同時該購房行為可能被認(rèn)定違規(guī)，購房者易面臨房、款兩空的局面。

三、合同與備案類風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)八：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只簽訂紙質(zhì)商品房買賣合同但未及時網(wǎng)簽備案就是風(fēng)險(xiǎn)。極易導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，開發(fā)商可能一房多賣，后期維權(quán)難度大。購房者可登錄當(dāng)?shù)刈〗ň帧吧唐贩烤W(wǎng)簽備案查詢”系統(tǒng)，輸入合同編號核實(shí)備案狀態(tài)。

風(fēng)險(xiǎn)九：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂商品房買賣合同外，同時要求簽訂“免除自身主要義務(wù)、加重購房者責(zé)任”的補(bǔ)充協(xié)議。可能加重購房者義務(wù)、減免開發(fā)商責(zé)任，后續(xù)產(chǎn)生糾紛時，購房者易陷入被動。合法補(bǔ)充協(xié)議（如約定“贈送車位使用權(quán)”“優(yōu)化戶型細(xì)節(jié)”）可簽訂，但需明確條款內(nèi)容并留存原件。

風(fēng)險(xiǎn)十：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房買賣合同中的房屋面積、單價、總房款、付款方式、交房時間、違約責(zé)任等核心內(nèi)容存在“模糊表述”，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“口頭承諾”上述核心內(nèi)容。一旦開發(fā)商違約，購房者易陷入被動，或缺乏書面維權(quán)證據(jù)，導(dǎo)致房、款兩空。開發(fā)商口頭承諾需通過以下方式固定證據(jù)：要求寫入補(bǔ)充協(xié)議；索取開發(fā)商出具的書面承諾函（需蓋章），否則口頭承諾難以作為維權(quán)依據(jù)。

四、銷售模式與宣傳類風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)十一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取返本銷售、眾籌購房、以租代售、售后包租等違規(guī)方式銷售商品房。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條，返本銷售、售后包租均屬禁止行為，易出現(xiàn)資金被挪用、項(xiàng)目爛尾等情況，購房者資金和房屋權(quán)益無法保障。

風(fēng)險(xiǎn)十二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“土地競拍”“建房分紅”等為幌子籌措資金的，未建房而以“內(nèi)部認(rèn)購”“VIP卡”等名義承諾銷售房產(chǎn)。開發(fā)商可能存在非法集資行為，購房者面臨詐騙風(fēng)險(xiǎn)，購房者資金和房屋權(quán)益難以保障。

五、房屋權(quán)利與違規(guī)購房類風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)十三：擬購商品房涉及小產(chǎn)權(quán)、抵押、司法查封等他項(xiàng)權(quán)利。小產(chǎn)權(quán)房無法辦理合法產(chǎn)權(quán)證書，房屋被抵押或司法查封無法讓購房者順利獲得房屋所有權(quán)，已付房款也可能難以追回。

風(fēng)險(xiǎn)十四：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)協(xié)助購房人提供虛假材料購房。購房者一旦被查處，需承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，購房合同將被認(rèn)定無效，房屋會被收回，個人征信也會受到影響。

廣大群眾在購房過程中須認(rèn)真甄別、審慎對待、嚴(yán)謹(jǐn)處置，若發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在違法違規(guī)行為，可及時向當(dāng)?shù)刈〗ú块T投訴舉報(bào)，維護(hù)自身合法權(quán)益。

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